11月13日，家住合肥市芙蓉路一小区的张先生接到了物业的催费通知。不过在他看来，小区物业服务难以让人满意：“垃圾多，车辆乱停，电梯经常故障……”，张先生以此拒绝交当年2200元的物业费。而安徽商报融媒体记者日前走访省城多家物业公司发现，大多住宅小区的物业收费率不足九成。不过在物业公司看来，在仅有2.5%左右的行业利润率面前，即便有一成业主因不满物业服务拒交费用，也会驱使物业公司陷入“亚健康”状态，反过来又降低了物业服务品质。恶性循环下，怎样才能构建起良性的业主与物业关系?

　  [现状]

　　省城大多物业收费率不足九成

　　走访中记者发现，与张先生一样，因诟病物业服务而拒交物业费的业主不在少数。11月18日，记者走访合肥多家小区，在随机选取的30名业主中，约有三分之一未交当年的物业费，而有过欠费经历的更是高达18人。

　　与此同时，记者联系了合肥多家物业公司发现，物业费难收成为大多物业公司的“共鸣”。11月19日、20日，安徽商报融媒体记者联系了合肥外滩、保利、拓基、华地、海亮等多家公司相关负责人，据悉，这些物业服务了合肥35个小区，这些小区平均收费率不足九成。海亮物业余义斌介绍，虽然该物业在合肥六个小区的平均收费率达到了86%，但也有小区的物业收费率仅有30%。

　　在合肥外滩物业公司总经理朱彦看来，物业公司利润率仅有2.5%至3%，即便只有一成业主不交费，也会影响公司健康发展。朱彦介绍，前两年他们从合肥包河区一个大型小区退出后，至今仍有400多户业主欠费。

　　[缘由]

　　拒交物业费抗辩理由多不成立

　　近两年，有关物业纠纷案件数量的激增，更加凸显物业费的难收。合肥市蜀山区法院近三年来有关物业与业主纠纷的案件数据显示，2015年蜀山区法院全年收案686件，2016年全年收案372件，2017年全年收案1395件，2018年截至8月5日已收935件，共计3388件。

　　仅在中国裁判文书网公布的我省物业服务合同纠纷判决书就有7904件，而该网站公布的合肥市的物业服务合同纠纷判决书有3066件。这些案件中，绝大多数都是因为业主没有交纳物业费，物业公司以欠物业费为由将业主起诉至法院，有的物业公司会将一批业主均起诉至法院。

　　记者梳理一些合同纠纷案件发现，一些业主认为物业的服务没有达到标准，以小区设施损坏、卫生不过关、安全不到位等原因，拒绝交物业费。然而，业主的这些理由往往没有充足的证据，绝大多数不被法院支持。记者发现，裁判文书网最近发布的前10条物业服务合同纠纷，法院均判业主支付物业公司物业费。

　　采访中，一些物业公司负责人透露，部分业主不交物业的理由更为奇葩。“一些开发商遗留下的问题，业主将责任推到我们物业身上，以此拒交费用。”尤其对与开发商同属一家集团公司的物业公司来说，这种现象更为明显。“业主就认为，你和开发商是一家公司，开发商的‘锅’，我们就得背。”

　　另外，一些业主对物业的职能尚未有清晰的认识。“他们只认为我们就负责保洁和安保。”采访中，一家物业公司的负责人告诉记者，其实物业还提供更多的服务，“比如设备维护等等。”

　　当然，物业公司担心的是，一旦拒绝交费的业主抱团，将会裹挟更多不愿交费的业主。“一些业主本来愿意交费，但因从众心理作怪，看其他人不交费，自己也跟着不交费。”

　　案例1

　　未居住不能成为不交物业费理由

　　合肥浩顺物业管理有限公司诉称，业主李明(化名)自2016年7月1日至今，累计欠物业费4610元，物业多次催要，李明均以各种理由予以搪塞。物业公司起诉至法院，要求李明支付物业费和违约金共5015元。

　　李明称，他没交物业费，因为他从2015年八九月开始就不住这里了;另外，他在案涉房屋居住时，家里的油烟管道有回烟情况，他家楼上住户空调漏水，家里晒被子和衣服都会被打湿，物业公司也没有解决。

　　法院认为，物业公司与李明签订的协议合法有效，物业公司应树立服务理念、聆听小区业主关于物业服务工作的意见和建议;李明作为业主，也应从相互体谅的角度出发，如果物业管理企业无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，这是一个相辅相成的过程。

　　法院经计算物业费为4149元，至于违约金，法院发现物业公司在服务过程中确有部分不完善之处，因此，法院对该部分主张不予支持。李明辩称不在案涉房屋居住，不能以此拒绝交纳物业费。

　　据此，法院判决李明支付物业费4149元。

　　案例2

　　服务存瑕疵 业主少交一成物业费

　　合肥志群物业管理有限公司庐江分公司向法院起诉称，业主朱敏(化名)自2016年5月13日至2018年12月13日期间未向物业公司交纳物业费3404元。朱敏辩称，物业公司未尽到物业管理服务的职责，如其楼下业主在三楼平台上私自种菜、养鸡，由此产生的异味影响其正常生活，物业公司对此不管不问。

　　法院审理认为，双方签订的服务协议合法有效。物业公司履行了为朱敏提供物业服务的主要义务，朱敏理应支付相应的物业费。对于朱敏反映的问题，法院调查认为，物业公司的管理确实存在一定瑕疵，根据物业公司服务的整体实际情况，法院酌定按90%的标准收取物业费较为适宜。而朱敏不应以物业公司的服务欠佳等理由以拒交物业费的方式来“维权”。

　　据此，法院判决朱敏支付2016年5月13日至2018年12月13日期间物业费3063.60元。

　　■说法

　　律师： 业主应履行契约 物业服务应透明

　　安徽景森律师事务所主任张亚律师认为，从法律关系来说，交纳物业服务费也表现为合同的履行。业主和物业公司签订物业服务合同，约定具体的费用收取标准和办法，双方形成契约关系，业主有被服务的权利，也有交纳物业费的义务。事实上，物业管理服务还具有使房屋保值增值的功能。业主应培养“花钱买服务“的意识。

　　另一方面，如若物业在小区管理中真的失职，业主则应该根据合同条款及《合同法》相关规定，科学举证、依法维权。从之前的法院判决来看，很多业主以物业服务水平不到位拒交物业费，但在庭审中因缺乏相应的证据最终败诉。张亚也提醒广大业主，如若物业未履行相应的服务职责，应通过法律手段，以图片、录音、录像的形式固定证据，向相关部门投诉或通过司法途径解决。

　　此外，在律师看来，一些物业公司没有公开自己的服务项目，没有透明化操作也影响到了业主与物业关系。

　　物业协会：

　　合肥物业收费矛盾将越来越小

　　虽然，物业费难收成为诸多物业公司的心病，但在合肥市物业协会会长程纯洁看来，越来越多高档小区的出现，合肥小区物业收费的矛盾将越来越小。“合肥近九成的物业费收费率，排名全国前列。”程纯洁说，目前，合肥全国排名倒数的物业费收费标准已过时，为了能持续运转，低标准一定程度上倒逼物业公司难以提供业主期待的品质服务。在他看来，架构良性的物业费收费标准十分必要。

　　■评论

　　业主与物业间 应培育“契约精神”

　　“契约”一词来源于拉丁文，其本质是一种契约自由的理念。所谓契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由、平等、守信的精神，契约精神由此而来。

　　商品经济下，业主和物业公司是社会服务的买卖双方关系，本质上是一种法律上的契约关系。业主付费享受服务，物业公司按合约提供服务。彼此履行好各自权利和义务，这也是契约精神的根本要义。

　　如若物业公司未按照合同尽到应该履行的职责，那么这样的物业公司就违背了与业主契约;同样，业主在契约之外，寻找拒绝交费的借口，比如因为开发商历史遗留问题，比如看其他人不交费自己也不交费，这些都是违背了契约精神。

　　契约精神并非高尚的道德情操，而是当代社会内涵，它也是推动社会良性发展的动力。违背契约精神，业主和物业得到都是短暂的眼前利益，物业可以获得短期收益，却因失去品牌，而最终丧失了今后的发展;业主暂时可以免去一笔花销，但长期以往，小区或因此失去物业公司服务，最终搬起石头砸自己的脚。　所以，培育契约精神对现代小区和谐发展尤为重要。

（本文来自网络，如涉及版权敬请指出，以便我们及时删除或妥善理）

• 上一篇：重学习 强队伍——2018年华兴物业公司管理人员培训班顺利举办
• 下一篇：热烈祝贺我司荣获鲤城区住建局表彰